Caso Real 1:
Suceso de daños de humedades en zonas inferiores de una vivienda de planta baja:
Antecedentes
Este siniestro en cuestión se caracterizó porque ante la aparición de humedades en las zonas inferiores de una vivienda de planta baja, al acudir los fontaneros de la aseguradora de esta vivienda y de la comunidad de propietarios del edificio, ninguno de ellos procedió a los trabajos de localización de la fuga de agua causante. Simplemente indicaron que la fuga procedía de otra vivienda colindante, sin ni siquiera acceder al interior de la citada vivienda colindante, y sin comprobar si quiera la ubicación de las bajantes comunitarias del edificio. Posteriormente un tercer fontanero enviado por la vivienda colindante, al realizar trabajos de comprobación, verificó que no existían fugas en esta otra vivienda.
Por tanto, la dificultad del suceso radicó principalmente en que no se realizaron trabajos de comprobación del origen de las humedades, por ninguna de las aseguradoras participantes, lo que ocasionó que no hubiera un consenso sobre el origen de los daños, y por tanto, el suceso se prolongó a lo largo del tiempo sin reparación.
Debido a ello se nos solicitó nuestra intervención y desde nuestro Gabinete Pericial se procedió a la inspección exhaustiva del suceso, de la siguiente forma:
Lo primero que se hizo fue una inspección exhaustiva de todos los elementos constructivos e instalaciones que rodeaban y se encontraban en las inmediaciones del inmueble. Para ello se comprobaron las viviendas adyacentes, las zonas comunes inmediatas inferiores y superiores, la ubicación y características de las bajantes comunitarias, las zonas exteriores del inmueble, así como se realizaron pruebas de humedad con medidor de humedad, detección del itinerario de tuberías metálicas con medidor de metales, y visualización con cámara del interior de algunas de las instalaciones, además de verificación de las comprobaciones de fontanería efectuadas en la vivienda afectada y en la colindante.
Con todo ello, se llegaron a las siguientes conclusiones:
Se verificó que no existía fuga de agua en las instalaciones de la vivienda colindante.
Se verificó que no existían arquetas debajo de las bajantes comunitarias, así como que existía una distribución y características de configuración inusuales en las bajantes comunitarias, las cuales eran más numerosas de lo habitual y discurrían ocultas por dentro de falsos tabiques creados entre las viviendas durante su obra nueva.
Se encontró que en realidad los garajes no estaban situados debajo de estas dos viviendas, sino que se situaban bajo otra zona del edificio. Entonces, lo único que existía bajo la vivienda afectada, en realidad era el terreno directamente.
Se encontró que existían defectos y deterioros por antigüedad, en la configuración de la lámina impermeabilizante exterior del edificio, que permitían el acceso de agua desde el terreno exterior al cerramiento del edificio.
Tras estas indagaciones
Nos llamó la atención un aspecto especialmente importante y es el hecho de que las viviendas en estudio estuvieran ubicadas inmediatamente encima del terreno, ya que, tal como hemos comprobado en multitud de sucesos a lo largo de nuestra experiencia profesional, las edificaciones en contacto con el terreno, de forma característica se comportan de la misma forma, es decir, ante la ocurrencia de fugas de agua o vertidos de agua al terreno, las humedades no llegan a manifestarse de forma visible en las viviendas hasta que la carga de agua vertida al terreno es bastante grande, de tal forma que primero se satura de agua el terreno hasta que las humedades empiezan a subir por capilaridad por las zonas inferiores de estas edificaciones. Teniendo en cuenta esta característica esencial de este tipo de edificaciones, que sabemos por nuestra amplia experiencia anterior en este tipo de sucesos, nuestros técnicos pudieron indagar mejor en el origen del suceso hasta dar con la fuga de agua.
Por todo ello, se inspeccionaron los accesos de las bajantes al terreno y efectivamente se encontró la existencia de una fuga de agua de bajante en su conexión con el terreno, la cual estaba anegando de agua el terreno inmediato inferior. En este caso además existía una cámara de aire bajo el forjado de planta baja, por lo que las humedades no ascendieron por capilaridad hasta que el terreno estuvo muy saturado de agua.
De forma añadida, existía otra aportación de agua al terreno desde roturas detectadas en la lámina impermeabilizante exterior que separaba la edificación del terreno colindante. Estas aportaciones de agua se producían durante lluvias y contribuían a que el terreno tuviera otra carga de agua añadida en la zona, inmediatamente debajo de las humedades en estudio.
Por todo lo expuesto, se determinó por parte de nuestros técnicos el origen de estas humedades en los dos factores antes expuestos (fuga de agua de bajante comunitaria, agravada por vertidos desde el terreno), siendo ambos factores ocasionados desde elementos comunitarios del edificio. Con nuestro dictamen, por tanto, los vecinos afectados pudieron solicitar a la Comunidad de Propietarios del edificio la reparación de las fugas de agua comunitarias, y de esta forma se facilitó el esclarecimiento del origen de las humedades y por tanto se facilitó la resolución del suceso.
Por todo lo expuesto
Se determinó por parte de nuestros técnicos el origen de estas humedades en los dos factores antes expuestos (fuga de agua de bajante comunitaria, agravada por vertidos desde el terreno), siendo ambos factores ocasionados desde elementos comunitarios del edificio. Con nuestro dictamen, por tanto, los vecinos afectados pudieron solicitar a la Comunidad de Propietarios del edificio la reparación de las fugas de agua comunitarias, y de esta forma se facilitó el esclarecimiento del origen de las humedades y por tanto se facilitó la resolución del suceso.
¿Cuáles fueron las Circunstancias Clave que ocasionaron que este suceso no se consiguiera solucionar inicialmente, y cuáles fueron las Claves para su Correcta Resolución posterior?
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Fue clave para que el suceso no se solucionara, el hecho de que los fontaneros de las dos aseguradoras intervinientes no realizaran trabajos exhaustivos de localización: no entraron a la vivienda colindante, no comprobaron la ubicación real de las bajantes, no comprobaron que bajo esta zona del edificio estaba inmediatamente el terreno, y tampoco abrieron para descubrir una posible fuga en bajantes. En este caso en concreto además había 4 cuartos de baño rodeando a la zona de humedades, y esto tiene un significado: que para hacer los trabajos de localización no había más remedio que abrir por los alicatados y suelos de los cuartos de baño, y este tipo de aperturas ocasionan desperfectos estéticos muy cuantiosos. Por tanto, si uno de estos fontaneros abre una cata en uno de los alicatados, después habrá que hacer una reposición estética de importe cuantiosa. Y estas circunstancias, por tanto, propician que prefieran que no se localice el suceso o que lo localice otro y por tanto cargue otra persona o entidad con los gastos de localización y de reposición estética. Por lo tanto, no se trata solamente de un caso de negligencia por parte del fontanero, sino que éstos saben perfectamente que están evitando gastos adicionales a la aseguradora con la no apertura de este tipo de catas, y por tanto, es más difícil que accedan a realizar este tipo de trabajos de localización.La consecuencia de estas circunstancias, por tanto, es que este tipo de sucesos se prolongan en el tiempo sin correcta resolución.
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Fue clave en la resolución del suceso el hecho de que nuestro Gabinete de Peritos comprobara de forma exhaustiva todas las vías de entrada posibles del agua así como la configuración y el estado concretos de los elementos constructivos adyacentes. Fue clave nuestra experiencia en edificios o viviendas situados inmediatamente encima del terreno, puesto que gracias a esa experiencia ya sabíamos cómo se comportan este tipo de edificaciones cuando existe una fuga oculta en el terreno, y a partir de ahí seguimos nuestras investigaciones. También fue clave que se realizaran por nuestra parte trabajos más exhaustivos de localización. Es decir, que se pusiera una intención real en localizar la fuga.
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