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Caso Real 3:
Suceso de Aparición y Agravamiento de Grietas en Residencial de Nueva Construcción:
Antecedentes
Este caso en concreto, consistió en la formación de grietas muy numerosas y hasta fracturas de algunas partes de suelos y escaleras, de forma repartida por muchas áreas de un residencial de viviendas formado por 4 portales.
Lo que nos llamó la atención en este suceso, es que las grietas estaban en constante aumento, a pesar de tratarse de un edificio bastante nuevo. Y que además cuando solicitaron nuestro servicio de inspección, en realidad ya había habido una reclamación anterior de esta Comunidad de Propietarios a la Promotora de obra nueva, una importante empresa promotora-constructora española, y que sin embargo dicho proceso judicial había sido perdido por la Comunidad.
Nos impresionó, la verdad, la pena que puede ser perder el juicio contra una promotora, cuando sin embargo era verdad la realidad de las grietas y fracturas, y en constante aumento, que se estaban dando en este edificio de reciente construcción.
Pues bien, en este caso, solamente se nos solicitó un Informe para determinar el tipo de reparaciones más adecuadas para hacer un “lavado de cara” de las grietas más evidentes que había en zonas comunes del residencial. Ya que en ese momento ya se había perdido el juicio contra la promotora y por tanto no podían ya reclamar los daños debidos a defectos de obra nueva.
En este caso, inmediatamente nos preguntamos, ¿Cómo es posible que esta Comunidad de Propietarios perdiera el juicio por defectos constructivos, si realmente tienen esos daños por defectos de obra nueva y son tan evidentes?
Indagamos
Pues bien, existen una serie de motivos variados por los que un edificio puede perder el juicio contra los agentes que realizaron la obra nueva del inmueble, entre ellos detallamos los más habituales:
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Que los plazos legales para la reclamación de los daños hayan expirado:
Por eso insistimos en que para la correcta finalización de la reclamación de sus daños, es especialmente importante que el Propietario o la Comunidad de Propietarios, en este caso, comunique el suceso de daños tan pronto como se produzcan. También deben informarse de los plazos legales de reclamación para cada tipo de daño, ya que, en caso de que el suceso no se solucione en un pequeño periodo de tiempo inicial, todavía puedan realizar su reclamación dentro de los plazos legales que existen para ello.
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Puede que en la sentencia se haya estimado que se trata de daños no estructurales y por tanto el plazo para reclamarlos es menor (en lugar de 10 años, solamente 3 años). O que se estime finalmente que son daños meramente estéticos en lugar de estructurales (en lugar de 10 años, solamente 1 año de plazo legal para reclamarlos):
Es un caso típico en este tipo de daños, que las diferentes partes que han intervenido en la obra no se pongan de acuerdo en que se trate de daños estructurales, por ejemplo en el caso de grietas que se agravan a lo largo del tiempo, sino que se atribuya a un desperfecto estético solamente.Por eso, desde nuestro Gabinete Pericial insistimos en que el Propietario del inmueble debe comunicar la existencia de los daños lo antes posible, para que le dé tiempo a dar todos los pasos correctos en su reclamación, y, en el caso desafortunado de que en su sentencia se estime que se trata de daños estéticos, si usted ha efectuado la reclamación en el plazo inicial de 1 año, no pasa nada. Sin embargo si se confía y realiza la reclamación pasados 4 años, puede ser que finalmente quede fuera de plazo su reclamación en caso de que se estime en su sentencia, por ejemplo, que los daños solo afectaban a la habitabilidad (3 años máximo).
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Puede ocurrir que haya una incorrecta actuación de la gestora de la comunidad, o del propio abogado de la comunidad:
A este respecto, debe señalarse que existen profesionales de la gestión de comunidad (Administradores, Presidentes, etc.) así como Abogados especializados en daños en edificios, con una profesionalidad, experiencia y buen hacer importantes, y esto es clave en la gestión de este tipo de sucesos, ya que realizar una reclamación requiere dar los pasos correctos, aportación de pruebas, solicitud de la reclamación dentro de plazos, y en definitiva, requiere de una gestión adecuada.
De forma adicional, existen otra serie de motivos por los cuales la reclamación de daños por obra nueva no sean del todo satisfactorios, como ocurre en los siguientes casos:
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Que no sean correctamente acreditados los daños en el edificio, es decir, que la Comunidad de Propietarios o el Propietario de la vivienda no demuestren correctamente los daños en su inmueble:
La herramienta con la cual usted demostrará correctamente la existencia de los daños en su vivienda o en su edificio, es el Informe Pericial. Este informe es crucial en la correcta resolución de su caso. Le recomendamos que contrate un Informe Pericial de alta calidad, donde queden perfectamente acreditados tanto los daños en su inmueble como las circunstancias de ocurrencia y presupuestos de reparación.Desde nuestro Gabinete Pericial le ofrecemos la más alta calidad en realización de informes periciales de daños en edificios, donde se estudiará de forma pormenorizada todos los detalles de su caso, y que le servirá de forma segura como prueba fehaciente de los daños en su inmueble.
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Que durante la celebración del juicio no sean correctamente explicadas las circunstancias de ocurrencia del suceso, lo que dará lugar a múltiples interpretaciones o a una incorrecta acreditación de los daños:
Igualmente para evitar este tipo de situaciones se recomienda que el técnico que realice su Informe Pericial, sea un Profesional Especializado y Experimentado, y que el estudio realizado sobre su inmueble sea lo más detallado posible. Así mismo, la experiencia del técnico en el desarrollo o explicación de las circunstancias del suceso, es crucial en el desarrollo del juicio.Desde nuestro Gabinete Pericial le ofrecemos a los profesionales más cualificados y más experimentados, especializados de forma concreta en el estudio de este tipo de casos en edificios, y experimentados en la ratificación y explicación de sus informes durante el proceso judicial. Nuestro buen hacer y experiencia darán una clave de calidad para que su suceso se solucione de la mejor forma posible.
Una vez analizados los errores más comunes en la realización de este tipo de reclamaciones, nos centraremos en el
Análisis de este Edificio expuesto afectado por Grietas y Fracturas:
El edificio que se ha descrito, presentará este problema a lo largo de los años, porque las grietas en aumento son un indicativo de que el origen de las mismas se encuentra activo. El origen de un problema de agrietamientos activo, puede encontrarse en descensos estructurales del edificio, en movimientos de dilatación generales en el edificio debidos a incorrecta separación de dilatación en las zonas estratégicas para tal fin, carencia de juntas de dilatación en áreas extensas de elementos constructivos,…etc.
Pues bien, en todos estos casos, al no haberse solucionado el origen de los movimientos del edificio, las grietas y facturas seguirán aumentando a lo largo del tiempo, ocasionando daños estéticos inicialmente, daños de la habitabilidad con el tiempo (por posibles desprendimientos de tramos de elementos constructivos no estructurales), podrían llegar a darse daños en la estructura del edificio, así como de forma segura se darán daños de deterioro acelerado en el edificio importantes a lo largo de los años, lo que dará lugar a que el edificio tendrá una vida útil mucho menor de la que hubiera tenido en correctas condiciones de ejecución.
Todos estos deterioros del edificio, que no habrían existido en el caso de haber sido correctamente construido durante su obra nueva, se traducen en la necesidad de sucesivas aportaciones económicas de derramas de Comunidad de Propietarios (si se trata de un edificio de viviendas), o sucesivas aportaciones económicas del propietario del inmueble (si es una vivienda). Por lo tanto, este tipo de sucesos se traducen en una pérdida de comodidad en el edificio, pérdida de vida útil del mismo y sucesivas pérdidas económicas para los propietarios.
Todo ello se podría haber evitado si inicialmente los daños se documentan correctamente (con un buen Informe Pericial), y se hubiera realizado una correcta reclamación de daños a los agentes intervinientes en la obra nueva del inmueble, teniendo en cuenta todas las recomendaciones que hemos detallado en apartados anteriores.
Por todo ello, insistimos, el Propietario o Comunidad de Propietarios del inmueble dañado, afectado por defectos de obra nueva, debe comunicar los daños lo antes posible e iniciar su proceso de reclamación correctamente lo antes posible, de la mano de especialistas y expertos en cada área.
Si desea más información pulse aquí para contactar con nuestro técnico experto.
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